Terminamos el primer trimestre de 2024 con la entrada en vigor en Cataluña del Índice Estatal de Referencia de Alquileres y la Declaración de Zona de Mercado Residencial Tensionada (ZMRT), que abarca 141 municipios catalanes. Esta obsesión que tenemos en Cataluña por ser «los primeros en todo» no siempre es positiva, especialmente cuando serás el único territorio que ha solicitado la declaración de ZMRT y la aplicación de contención de rentas, lo que provocará que la inversión destinada a vivienda —y en particular la de alquiler— se desplace a otras comunidades autónomas, agravando aún más la situación de falta de oferta de vivienda.

A finales del año pasado, en la APCE realizamos una encuesta para evaluar el impacto de la aprobación de la Ley por el Derecho a la Vivienda en el mercado inmobiliario catalán. De las respuestas se concluye que un 19% de las empresas que tenían previsto invertir en Cataluña ha decidido trasladar sus proyectos de promoción de viviendas a otros lugares del Estado. Un 44% de los asociados encuestados asegura que ha paralizado inversiones hasta que haya mayor claridad o seguridad jurídica, mientras que un 22% ha reducido la inversión prevista, y el 32% de los encuestados afirma que ha vendido los pisos de alquiler que gestionaba o los ha retirado del mercado. Solo un 15% manifiesta que el nuevo escenario legal ha tenido poco o ningún impacto en sus proyectos.

Estas conclusiones confirman las evidencias científicas obtenidas durante el período de vigencia de la ley 11/2020 de contención de rentas en Cataluña. Los resultados muestran una reducción de precios en torno al 5%, mientras que las caídas en la oferta se situaron alrededor del 15%. Además, se registró un cambio en la composición de los alquileres: los inmuebles que estaban por encima del precio de referencia se trasladaron al mercado de compraventa, mientras que el alquiler de los inmuebles por debajo del precio de referencia se encareció hasta alcanzar el Índice. Los estudios también indican que, en los primeros nueve meses de vigencia de la Ley 11/2020, las zonas tensionadas —aquellas en las que se aplica la limitación de alquileres— registraron menos contratos de alquiler, menos ajustes en los precios y un adelantamiento de contratos. A nivel internacional, los casos de Estocolmo, Boston, San Francisco y Berlín, con leyes de regulación de precios, han demostrado que reducen la oferta de vivienda de alquiler y provocan un incremento en los precios.

Así, el verdadero problema del mercado de alquiler es un problema de escasez, y éste se soluciona con más oferta y menos regulación.